二手豪宅交易陷阱:網紅上海1.2億豪宅交易,買家支付4000萬贖樓款後,買家在支付4000萬贖樓款後,賣家失聯,房子被查封
上海房產圈最熱議的一個大瓜,網紅1.2億購買陸家嘴頂級豪宅中糧海景壹號二手房交易過程中被騙。
買家在支付4000萬贖樓款後,賣家失聯,房子被查封,買家欲哭無淚。
賣家是某開發商知名大佬,公司早已暴雷。
交易的中介方是網紅中介。
買方是一位網紅。
房子面積371平,總價值1.2萬億,折合單價32.3萬。
合同約定買家先行替賣家償還銀行抵押貸款4000萬,剩下的8000萬監管在銀行。
買家拿出4000萬替賣家還了抵押貸款,去不動產登記中心過戶的時候,賣家直接電話關機,人失聯了。
查檔後得知房子已經被查封。
很可能是賣家單方面做的一個局。
二手房交易比較復雜,只要對接好開發商和銀行即可。
二手房的交易環節復雜,鏈條長,接觸人員眾多,套路和局也比較多。
這個網紅中介操作,一定是有問題的,要麽資產調查背調沒有做全,要麽是有其他失誤。
賣方公司早已暴雷,這個時候就要非常警惕了,自身大概率負債累累,賣房就是為了還債,房子交易過程中有查封風險。
這個時候不僅要做資產調查,還要做征信調查。
查賣方的征信,銀行信用,非銀信用,負債擔保,法律訴訟等情況。
很多問題,其實在征信裏面都是可以查出來的。
其次,買家在交易中,多半心急了,可能這套房源本身稀缺,價格也比較合適。
買家因為撿了便宜,沒想到掉入陷阱中。
二手房:越是低於市場價的房子,風險越大,抵押、查封、分家產、鬧離婚,需要一點點小心剝離才敢買入。
通常做法,需要解抵押的房子,一定要堅持賣家自己找過橋資金解決。
他找不到,你幫他找人過橋,付一些資金成本,就能把風險轉移出去。
墊資的最大的風險並不在於買家,因為墊資業務並不需要買家抵押房產,買家不用擔心房產被資金方「套路」。
反而資金方自身的風險要比客戶的風險大很多,風控只能依靠調查核實借款的真實性和客戶負債情況。
如果墊資公司都不願意做,那自己也不要碰了。
再筍的盤,一旦出事了,那就是筍盤變壞賬。
也就是先網簽,你壓一部分定金,讓賣家借錢解抵押,然後過戶,然後你的錢再給你。
整個交易流程比較復雜,建議找專業人士做。
交易流程如下:簽買賣居間協議付少量定金→簽網簽買賣合同→簽資金監管合同→開監管賬戶→客戶購房款轉入監管賬戶→房東借到資金撤銷抵押→到交易中心過戶
1.2億的豪宅雖然只有4000萬的抵押,還剩下8000萬,看起來不高。
你不清楚除了銀行抵押之外,他還有沒有別的抵押情況,比如機構抵押、個人抵押。
那抵押率到底算不算高,標準如下:
1.如果有銀行抵押貸款,抵押超過50%的金額,就是屬於風險高的房子。
2.其次是機構抵押,押抵額超過30%,算風險高的房子。
因為正常人是不會去找機構抵押的,一般都會找行銀抵押,銀行做不了,才會去找機構,說明這個人征信各方面都有問題。
3.最嚴重的是個人抵押,個人抵押額超過20%,只要涉及個人抵押,這個房東可能是一個高風險人群,房子也是一套高風險的房子。
4.還有最後一種情況,房東沒抵押,是但房東給別人做了擔保,借款人跑路了,導致房東房子被查封,這種處理來起更復雜。一般人不要輕易去碰。
這4種情況,都有很高的風險,普通人遇到這樣的房子,盡量別碰。
對這次交易暴雷的事情,還有人說可以帶押過戶。上海在今年2月份也可以帶抵押過戶了,12家銀行支持。
但要註意是,帶抵押過戶須滿足四個條件:
1.房子是個人產權;
2.只能有一次抵押,二抵的不行;
3.房子是商業按揭貸款,經營貸不行,組合貸必須還清公積金部分;
4.買方必須是全款或者純商貸。
很明顯,這個抵押並不滿足帶押過戶的條件。
總的來看,這次交易暴雷,買家和中介至少有這麽三個失誤:
1、不應該買家自己出錢去贖樓;
2、產調背調沒做好;
給大家三點建議:
1)做好風控
讓中介要求房東拉好產調,提前看好房子裏面有沒有查封,有沒有抵押。
如果有,是銀行的貸款還是抵押,抑或是私人的抵押小貸。
如果1000萬的房子只剩100萬的抵押,可以判定是安全的。但如果裏面有700萬怎麽辦?
如果是500萬,再加上一個小的查封,哪怕只有20萬的查封怎麽辦?
所以風控是必須要做的,當下的大中介,正規的中介團隊和專業人士,這一步都會做,如果沒有做,你要提醒或者毫不猶豫的換中介。
2)嚴格把控每個環節的時間點
什麽時間過戶?什麽時間交稅和出產證?什麽時候簽買賣合同?
還有正式的買賣合同,不要簽合同當天才看到,而是要求中介或者是提前到交易中心,去把買賣合同拉出來。
畢竟一份合同十幾張紙有很多的文字,需要用時間和精力去看,個別條款要不要再磨合?細則要不要再修改?
3)做好資金監管
準備好一個資金監管賬號,不管是銀行開設的,還是律所開設的,只要賣家或房產存在隱性風險,首付款就必須要放到監管賬號去。
這個錢我打進去自己也不能用,房東也不能用,如果產證出不來原路退回,如果出了新的產證,那麽首付款再釋放給房東。
4)找專業靠譜的團隊和平臺
二手房交易流程復雜,鏈條長,找一個專業靠譜經驗豐富的平臺支持很有必要。
最後,買房一定不要怕折騰,每個環節,都要認真謹慎,確保不出紕漏,
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