当前位置:
首页 > 財經 > 以公司名義買房:主打就是認知偏差

以公司名義買房:主打就是認知偏差

別為自己的無知啊付出代價呀,很多人就鼓吹以公司名義買房,能繞開限購。

所以呢很多人買了空殼公司,為的就是去買房,是符合資質的企業是繞開了限購,然後呢,要交的稅足夠讓你頭疼吧。

我們假設你買了一百平米總值一百萬的房子,第一百分之三的契稅,三萬塊沒有一毛錢優惠,你必須得交啊。

第二,每年要交百分之零點八四的房產稅,八千四。

對你沒聽錯,公司性質的房子早都開始交房產稅了。

第三,土地使用稅,那三十乘以一百平,每年三千塊啊,當然這是最高限度啊,很多地方你滿五年才能交易,這五年你還得交物業費,交取暖費這些各種雜費吧,對不對?

我們沒有算一年五千塊不多吧。

請問這五年你的持有成本是多少?十一萬多呀?

有人說五年後房價從一百萬漲到一百五十萬了,我可以賣了,我可以賺五十萬呢。

土地增值稅在等著你呢,百分之四十五左右少不了的,那五十萬的百分之四五是多少?

二十二萬多呀,加一起的成本有三十多萬的,你房子才多少錢啊?

我退一步講啊,房價都不漲了,你是不是得虧死啊,是真虧啊,每年都要交稅啊,還要花錢養你的空殼公司。

有人說啊,你可以股權轉讓,連公司一起賣了,不就不用繳納土地增值稅了嗎?

我只想說啊,你去實操一下試試吧,你怕是不知道工商和稅務是聯網的吧。

現在嚴查這種通過轉讓企業過戶房產,從而漏稅的辦法。

也有人說呀,我以公司名義買了,哎,我也不打算賣,我就自己住,那些稅,我也一毛錢都不交,他們能幫我咋地。

你說的還真沒錯,沒人會主動敲門來找你收稅的,不怕一萬就怕萬一啊。

你總有老的一天吧,等你真的需要賣房的時候,甚至需要把房子繼承給你子女的時候,每天萬分之五的滯納金每天在向你招手啊。

那什麽人才會真的需要用公司名義買房呢?

我舉個例子啊,第一種人他本身就是企業老板,有真實經營的企業,然後以公司名義買房,每年可以以登記價的百分之五作為折舊就是一百萬,每年可以五萬塊的折舊跟利用公司名義買車是如出一轍啊。

另外的裝修費、物業費等等,雜費的發票啊,也可以在土地增值稅上作為可扣除項目進行抵扣的。

你會發現啊,咱這些高端建材城裏很多人買家具都是以公司性質的。

第一,要求你提供正規發票。

第二,他們不差錢。

但是一般情況下,裝修費抵扣不可以超過登記價的百分之二十。

一方面他要交稅,一方面他可以抵稅。

一進一出房子的持有成本其實就不高了。

然後作為老板,他們自己再花一點點錢租下公司一套房子,然後住進去裝修又豪華,又在核心區域繞開了限購。

這波操作目前是不虧的啊,

只是目前啊

你想想啊,如果是企業老板需要從企業分紅一百萬出來買房買在自己名下。

沒錯,但是他差不多要繳納至少二十七萬的個稅吧。

第二種人他是炒房客呀,他有良好的白手套公司,他為了繞開限購,買到那種優質能升值的房子,就必須用公司名義去買房。

同時他買房不是為了賣的,是用來充當抵押物,為的是撬動銀行的貸款。

比如說企業經營貸吧,年化四點幾起步啊,差不多到八點幾封頂了,更低的那種二點幾的是國企的,我們接觸不到啊,但是四點幾年化已經很低了。

你用的花唄,白條都是年化十八,你信用卡分個期都在年化十五,這種操作就是典型的杠桿玩法,買一套,抵押一套,再買再抵押,現金流壓力也是非常非常大的。

一旦房價不漲了,它的資金鏈就很容易斷掉。

那作為個人,他們就是炒房客,企業就是炒地客。

那些炒地的房企看似發展飛快,實際上負債概率極高。

第三種人是玩資本運作的,首先要成立個人獨資企業,以公司名義買房,然後破產清算,公司名義的房子做產權變更。這樣的房子它既不是轉讓性質,又不是出讓性質,更不是繼承性質,沒有發生任何銷售行為。

所以做更名就好了,更名費用相對簡單,也便宜,之前幾千現在幾萬不等。

但是呢這一套現在也走不通了。

因為你個人獨資企業你又不交個稅就算了,就連土地增值稅你都想省,你還想拖欠購,你想多了吧。

所以很多地方對這種情況也是要求收稅的,甚至很多地方就不給個人獨資企業購買房屋的資格。或者你買可以哎,你只能買商用性質的住宅,你想都不用想的。

這裏還得提到第四種人,第三種的的升級版。

我舉個例子,你以公司性質買了一套一百萬的房,然後以房產為擔保,向朋友,借款二百萬,並且呢朋友享有優先購買權。

可能很多人不明白協議裏的優先購買權什麽作用啊,現在到期你拒不還款,朋友起訴你和你的公司,然後你們一塊決定。

我們走破產清算程序吧,我公司也不開了。

破產清算的七級清償順序,作為有抵押擔保的朋友,是不是作為第二級別的優先清償順序?

你一百萬的房子,你就算要拍賣,變成現金也不夠償還這二百萬的借款的對吧?

更何況你朋友擁有優先購買權,他總有一定的優勢,可以直接拍下一套房子的。

為什麽只要房子不要現金呢?

你們自己想一想啊,那請問作為第六級別的納稅問題還能拿到錢嗎?

那肯定是不能的。

那稅務同意嗎?那肯定不同意的,但是這裏面就是各顯神通的地方了。至於這位朋友,他是真朋友,還是下一個沒有購房資格的普通人,還是炒房客等等,那就不得而知了。

以公司名義買房:主打就是認知偏差:等您坐沙发呢!

发表评论

表情
还能输入210个字