徐高:房地產在建面積下降了約1/2，未來房價上漲壓力會非常大

盡管利好政策不斷出臺，但1—10月份，全國房地產開發投資95922億元，同比下降9.3%。

1、前10月商品房銷售面積92579萬平方米，同比下降7.8%。政策利好不斷，效果甚微，當前居民為什麼不願意買房？

徐高：當前房地產市場的主要矛盾是地產開發商居高不下的信用風險。 2021 年出臺的地產「三條紅線」政策比較明顯地打壓了地產開發商的融資，使得整個地產市場陷入了惡性循環。一方面是地產開發商因資金鏈緊，信用風險高。另一方面是銀行擔心壞賬風險，所以不太敢給地產開發商放貸款。更重要的是購房者擔心房子爛尾不敢買房。銀行的惜貸和老百姓的惜購反過來使得開發商資金鏈更緊，信用風險更高，從而使得銀行更惜貸，老百姓更惜購，形成了惡性循環。

在2022年，這種惡性循環已經形成。現在如果不能把地產開發商信用風險給控製住，整個地產市場很難恢復正常。我們看到，今年出臺了「認房不認貸」等一系列需求面刺激政策之後，地產銷售仍然很低迷。這是因為這些需求面的刺激政策並沒有觸及到當前地產市場的主要矛盾，也就是開發商信用風險，自然也很難改善整個房地產市場的狀況。

近期我們觀察到監管者給了一些指導性意見，要大銀行增加對開發商的貸款投放。11月17日央行、金管局、證監會聯合召開的金融機構座談會上提出了「三個不低於」， 即行自身房地產增速不低於銀行行業平均房地產增速，對非國有房企對公貸款增速不低於本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低於本行按揭增速。這在一定程度上有利於降低地產開發商的信用風險，從而幫助地產市場恢復正常，是個積極的政策信號。但其政策力度是否足夠還需再觀察。

2、怎麼看未來的房價？

徐高：就短期而言，當前房地產市場是供過於求的，房價有下跌壓力。但在不遠的未來，房價可能會有不小的上漲壓力。

當前，一方面是地產需求被購房者對於地產開發商信用風險的擔憂給抑製了。從2021 年「三條紅線」政策出來之後，期房的銷售面積增速就前所未有地大幅度低於現房銷售增速，表明大家因為擔心「爛尾」而不太敢買期房。這很充分地顯示了現在地產市場需求弱的主要原因是購房者對於開發商信用風險的憂慮。另一方面，開發商要加緊推盤來回籠資金，再加上「保交樓」政策也在推進開發商加快完工，所以當前房屋完工面積還處在比較高的水平上。這樣一來，地產市場短期內就是供過於求，所以導致商品房待售面積在最近兩年上升了1億多平方米。這種情況下，房價下行壓力比較大。

但是，預計地產市場的供需狀況在不遠的未來會逆轉。房地產行業現在這種惡性循環的狀況不可能永遠持續下去。政府肯定會出臺更有力政策來體穩住開發，避免地產行業出系統性危機。如果政策能夠有效消除開發商的信用風險，被抑製的地產需求就會快速爆發出來。

今年一季度就是這樣的情況。因為2022年 11 月出臺了地產融資修復的「三支箭」政策和「保交樓」政策，老百姓一時不太擔心開發商會交不了房。所以今年一季度的地產需求明顯復蘇。但後來大家發現無論是「三支箭」政策還是「保交樓」政策，能支持到的房地產企業都還是少數，因而沒有辦法改變房地產行業在惡性循環中越陷越深的趨勢，所以今年二季度地產需求又被抑製了。但當前這種行業內惡性循環不會永遠延續下去，被抑製的需求終究會爆發出來。

而供給面，相較「三條紅線」政策推出之前的情況，地產新開工面積已下降了約 2/ 3，在建面積下降了 約1/ 2。這意味著地產完工面積不可能穩在現有水平上。大概在未來幾個季度，我們就應該會看到地產完工面積顯著下滑。那時候會在地產市場上出現供給收縮，需求擴張的局面。那時，地產行業就會從供過於求變成供不應求，給房價帶來上行壓力。而前面也說過，2021 年出臺的22 個大城市的集中供給政策，已經把大城市住宅類用地的單價明顯推高。所以不遠的未來，我國大城市的房價上漲壓力恐怕會非常大。這顯然不是監管者想要的結果。

當前的當務之急是，第一，恢復地產的開發融資，把整個行業從惡性循環裏給拯救出來。第二，及時地廢止集中供給的政策，加大土地的供給，尤其要加大大城市的土地供給，並通過各種政策來刺激房屋的建設，讓地產供給快速恢復正常，這樣才能夠通過供給的擴張來平抑房價。否則，大城市房價上漲的壓力會相當大。