從經濟周期規律預測未來商業形式

我們創業大部分人才不到十年，我們大概應該經歷兩三個小砍一兩個大坎，應該是這樣的。

如果沒這個樣子，你身子骨肯定不硬了，

你內心也不頑強，那就說明你一直繞道走，

看到困難躲起來了，但是你一定不會有成就。

有一天你走過企業二十年的時候，

回顧今天的時候，那麽艱難的時候，你走過來了。

當遇到更大困難的時候，你自然心裏就會頑強。

所有的頑強都是苦難中磨出來的。

所以我們就想這個過程是我們必須要經歷的。

我們經歷了之後，我們會認知會深刻以後，我們就會走向成熟。

比如說下一次你就知道經濟周期了，你就知道在經濟非常繁榮的時候，

我如何做好準備，保持高度的警惕。

在極度繁榮的時候，其實經濟在逐漸逐漸往上上升。

但是呢時好時壞的時候，其實這個時候恰恰是我們放開膽子的時候。

因為那個時候就像春天說幾個綠葉，逐漸逐漸的綠葉越來越多，

然後也有一些樹在雕零，也有些樹在茂業。

這個時間恰恰是我們可以放開膽子的好時候。

當經濟發展到極度的這種火熱，所有的人都在極度的亢奮的狀態下，

反而我們要高度的理性。

這個理性表現在什麽呢？

不是書本上得來的，是我們在實踐過程中，

在人生的經歷中深刻的感悟出來的。

為什麽我們那年到了他日本之後，我才那麽好奇的問他，

日本在經濟大橋條中發生了什麽。

而那一年是一五年一五年和一六年是整個中國房地產最紅火的時候。大家知道吧？

那個時候是最紅火的時候。

本來零八年我們就認為中國應該經濟一個盤的調整，把房地產降降溫，

然後把這個經濟的這個周期性躲過去。

那麽夯實了以後，再逐漸的回暖。

哪知道這個印鈔票的速度遠遠超過我們的啊，

第二年就開始印鈔，經濟馬上就回升，回升之後很快就形成一輪的泡沫。

所以一五年一六年是整個經濟的最高峰期，到一七年所有的行業都是高峰期。

我記得那個時候你們也記得吧，我們很多創業者有常講的一句口頭語是，

你要給我一個理由，我為什麽要拿你的錢是吧？

跟投資人講吧，你們今天還有大量的這樣講嗎？

還有投資人聽你那個鬼話屁話嗎？

不會了吧。

當時我記得那個時候，包括我想投一兩個小孩，那兩個小孩都是那個狀態，

我憑什麽拿你的錢，你要告訴我個理由，

可見你知道那是多麽瘋狂的時代。

當然了，世界不會總是那麽瘋狂。

在那個時候，我這個認識了LQ之後，跟他拜訪了那些失敗的企業家之後，給了我非常深刻的印象。

那麽以至於我第二次去第三次去不停的反復的問他，

日本在當年經濟這個衰退之前發生了什麽？

我不僅僅問他，我到日本以後，

我也不停的讓他給我介紹日本的企業家和當時最宏觀的最風光的一些企業家。

現在敗落，那些企業家，他們是怎麽感悟和怎麽看待當時在經濟繁榮時間那個時間段是什麽，

一個社會狀態和心理狀態。

以至於我後來越看越像越看越像越看越感覺到我們就是他那個時代，

就是他那個狀況一點都不差，一模一樣，就是他的長相都是一模一樣。

就像一個人生病了以後，他前面的病理反應都是一樣的，

所以那個時候才跟大家不斷的講，經濟蕭條，

我們要做好準備，經濟危機要做好準備。

以至於我們在那個時候把很多我們正在要做的項目和正在談的項目都停擺了，

都停止了。

我認為這次危機如果不是在早期的，

我創業的第二年，二十幾歲的時候發生了那次大的危機，讓我自己破產，

那也不會有這麽深刻的害怕這種痛的這種感受。

所以這是很重要的一點哈那我們到了今天的時候，

我們大家更要清楚的是，今天我們不再給自己立更高遠的目標，而是要活下來。

所以當下的問題不是求發展，是先求生存。

那麽在求生存這個過程中呢，我們常常有感悟，感受就是我們常常的感覺。

我每一天都在黑暗中掙紮，每一天都在深陷於泥潭之中。

不論我怎麽努力，好像我依然擺脫不了不斷持續不斷的虧損或者威力。

這個是我們今天大家共性的心理狀態。

我們只要想到你今天還能保持威力，能堅持過這三五年，那你以後那就不可限量。

比如說你未來的機會不可限量。你比如說像我們現在我們一定是非常多的困難。

而今長的食物，首先我跟你們講，第一個是我今天股票就虧了不少。

我還自己認為自己好像也會懂得價值投資呢，

實際上狗屁，市場才是你最好的老師，是吧？

誇張一下虧了不少，對吧？

哎，第二個呢我們感覺到勢頭不好，所以把公司呢今年定為滿鋪率為第一指標。

利潤不管了，滿鋪率為第一指標，各公司都先追求滿鋪率。

所以我們今天看到很多商場公布率達到了百分之三十四十五十的時候，

我們現在滿鋪率還能達到百分之九十多。

那在這個現在情況下就很少很少了，這源自於我們很早在第一波疫情開始，

我們就開始給一戶免租。

那個時候很多人還說我們傻，這一次疫情你就損失幾千萬，你不免這個豬別人家也沒免，

也不會對你有太大影響，或者你少免，或者你給一半的租金，

要一半的租金，業戶也不會走。

因為首先業戶在這麽困難的情況下，

他要從個人家裏頭口袋裏面拿錢，或者管父母要錢，

或者管子女要錢。那你說在交房租，那你怎麽辦？

最重要的一點，我還是能承受的了。

所以我們第一次在疫情出現之後，我們立刻就給了三個月免租。

當然後來只要一來一停，我們就給免租，一來一停免租。

但是很多家公司反映遲鈍，然後呢，這個舍不得怕損失，

最後造成了傷殘，控製率達到了百分之五十。

所以你們現在看到處是空腹上漲，你說損失大不大？

那麽我們也是這樣，依然告訴大家，利潤率今天已經放在第二位或者第三位，

把商場的滿鋪率作為核心指標。

只要有滿鋪率，就能守住人流，

能守得住青山，守得住青山。下一個春天開始的時候，

這個公司就會率先發生起來，可是別人都死掉了，

所以這個時間是多重要，所以消掉一切指標。

那麽第二個指標就是說就是品質提升，把品質放在第一位。

因為你消費者到這裏來，

首先是要看你產品的品質，你有貨他才願意來，沒貨他就來這裏幹嘛。

所以把品質提升當成第二個指標，所以每天就抓品質。

但是我這時候抓利潤的這種口號非常早。

第一是滿鋪率，第二是業務品質。這個時候是不是我們的整個政策和思路就改變了。

那我們要清楚任何一項投資，我們都要註意，在你投資那個時候就要考慮到搭建護城河。

因為我在日本看過經濟大衰退的時候，

整個日本的周邊城市和小城市、中小城市幾乎處於破產狀態，

城市周邊的物業完全歸零。

就是你不是說我百分之五十還能生存，或者我打回五折還能生存，是沒有生存的空間和機會。

城市核心區的物業在最低谷的時候跌到了百分之五十，

就是租金跌去了百分之五十。

但是不到一年到兩年，核心區就快速的回升，

因為經濟越不好，人們越往核心城市裏跑。

你比如說我們今天出現的問題，就是深圳、北京這樣大城市的很多人，

至少有三分之一的人會開始往內地回卷。

就認為在大城市我已經沒法生存了，

房租、水電和開銷沒法生存。

而這些城市一旦裁員以後，他更沒法生存。

他認為，老家的成本低，就回到老家，那這個比例呢應該在百分之三十左右，

最少甚至更多甚至等回到老家，突然發現老家更沒有就業機會，更沒有生存機會。

那麽還會有一部分人開始回流。而在老家那些小城市裏頭，還有百分之三十的優秀人群。

大家註意啊，每年畢業生的優秀人群還自認為自己有闖勁的人群，

突然發現在經濟大蕭條和衰退期間根本沒有就業機會。

那這個怎麽辦呢？

他們還會反過來再往核心城市跑。

所以對每一次經濟的衰退，核心城市就會出現短暫的這個人口外流。

接下來就是長久的人口反流。

這個你們要註意啊，你們研究紐約東京他們是如何變成一個超大體量城市的，

而幾次變為超大體量的城市的時間都是在經濟大衰退之後。

就是今天大家註意啊，

今天是大量的核心城市的人口反流，往內地小城市回老家反流，

但是很快就會出現內地的核心的優秀的人才湧向核心城市。

因為只有這裏還有飯吃，還有可能有就業機會。

那麽這個時候怎麽辦呀？

怎麽樣啊？

就是城市的核心區就會人越聚越多，密度越來越大。

因為不過呢你開飯館兒賣外賣還是開旅店，最終還得有人的地方。

那哪個地方人最多呀？

為什麽叫城市核心醫院？

因為交通樞紐、交通會計處人口的密集度，你看核心區都是樓挨著樓房挨著房是吧？

所以這個時候你就知道了，要利用這個經濟周期裏頭，

開始有意識的往核心區核心城市發展。

而只有在這樣的一個時間裏頭，你才有這樣的機會進入核心區和核心城市。

但是不是今天，也可能是三年以後，

今天是初冬，你進入方向是對的，但是你熬不過三九，熬不過春天，你就凍死了。

所以你看這是不是一個天然的最大的好時機啊。

所以我們今天看，我記得上次我們去日本學習，

你們走在東京的那個市中心啊，人口的密度遠遠高過這個上海和深圳的市中心。

人際人人愛人，你去你們去看，這個是為什麽呢？

就是因為那裏頭有飯吃，就像那魚一樣，哪個地方有食物，

那魚就會快速的聚集在那裏。

這就是核心城市，聚集效應。

所以我們做任何生意都要考慮到流量，有流量的地方才有生意。

所以這個時候我們要註意啊，

註意看到這樣一個時間段啊，

那同時只要你能熬過去，

你看你首先你們經歷過經濟的高漲期，積累了第一筆財富。

你們如果是別人給你的財務，沒有你機會，

下一個經濟周期也沒有你機會。

但是你們是在經濟成長期的時候賺到了錢，

嘗到了甜的甜頭，是吧？

這顆創業的心不會被輕易消滅。

那同時呢你們也是第一次第一個經歷經濟周期的人，

就是你是第一次死亡又可以重新再生的人。

是不是你經歷了心理的歷練了啊，我們要想我是不是經歷了心理的歷練了。

那麽第三個就是你的年齡今年才三十幾歲，是不是經濟周期再熬熬不過你這個年齡啊，

經濟周期不會有三十年的三五年三五年的低谷期是有的。

那三五年年之後我才三十五六歲嘛，不到四十歲嘛，

那正好是我高成長的好時間呢。

我甚至我既通過這次經濟危機的摔打，我已經很硬朗了。

還有一個我對師傅的認知遠比這些新創業的小屁孩要成熟的多。

因為我經歷過這種混沌和復雜經濟環境下變化的思考，

是不是你比他們要聰明多了，是吧？

經驗要豐富多了。那在這次經濟衰退中，老家夥就該退場了。

像我們這一代的老家夥，那麽整個產業已經在發生了很大的革命性的變化。

我們今天無論是商業物業還是其他的運營物業，

或者任何一個產業，這次經濟周期以後，

都會產生非常大的產品革新的變化。

這種新的變化都不是五十歲或六十歲以上的人玩的。

中國這個還跟大家講事物的規律，人性的規律，我們可以借鑒到遠古時期。

所以以前我們不也講過嗎？

老的像年輕人學創業，年輕人向老爹去經驗，這兩者都有用。

那經過這次大周期之後，

下一個正好是在你們年富力強的時候，四十歲左右，

然後有了積澱，這個積澱是心理的積澱和智慧的積澱。

口袋裏的錢只是一把種子而已，

你找一片肥沃的土地撒下去，就會成為一千萬斤稻谷。

因為你已經有了識別土壤，

培養優秀稻苗的能力，這個才是最重要。